Wie verantwoordelijk is voor gebouwen, installaties of de openbare ruimte, wil weten waar het onderhoudsgeld het hardst nodig is. NEN 2767 is dé norm voor conditiemeting en geeft daar een onderbouwd antwoord op. Hieronder leest u wat een conditiemeting inhoudt, hoe de score tot stand komt en welke rol de methodiek speelt bij groen en infrastructuur.
Wat is NEN 2767?
NEN 2767 is de Nederlandse norm die beschrijft hoe u de technische staat van bouw- en installatiedelen vastlegt. De norm is uitgegeven door NEN en wordt gebruikt door beheerders van vastgoed, door gemeenten, provincies en waterschappen en door adviseurs die inspecteren in opdracht van een eigenaar. NEN 2767 beschrijft geen onderhoudsbeleid en schrijft geen maatregelen voor. Het is een gestandaardiseerde inspectiemethodiek die de conditie van een gebouw of object meetbaar en vergelijkbaar maakt.
De norm bestaat uit meerdere delen. NEN 2767-1 legt de methodiek vast: Hoe herkent u een gebrek en hoe vertaalt u dat naar een score? NEN 2767-2 bevat de gebrekenlijsten voor de verschillende bouwdelen, van dakbedekking tot technische installaties. Voor objecten in de openbare ruimte bestaat een apart deel voor infrastructuur. Samen vormen zij het kader waarbinnen een conditiemeting conform NEN 2767 wordt uitgevoerd.
Wat houdt een conditiemeting in?
Een conditiemeting is een visuele inspectie waarbij een inspecteur de technische toestand van een object vastlegt. De inspectie wordt uitgevoerd per bouwdeel: Het dak, de gevel, de verharding, de beplanting of een installatie beoordeelt u afzonderlijk. De inspecteur registreert daarbij uitsluitend de geconstateerde gebreken. Wat er vervolgens met die gebreken moet gebeuren, is een aparte afweging.
Dat onderscheid is wezenlijk. Een conditiemeting volgens NEN 2767 zegt iets over de staat van onderhoud, niet over wat u zou moeten doen. Juist daardoor is de uitkomst bruikbaar als hulpmiddel voor toetsing. Twee inspecteurs die hetzelfde object beoordelen, horen tot dezelfde conditiescores te komen. Die reproduceerbaarheid maakt de meting geschikt voor prestatiecontracten, voor de overdracht tussen beheerders en voor de onderbouwing richting bestuur, gebruikers of huurders.
De conditiescore van 1 tot 6
De uitkomst van een conditiemeting is een conditiescore per bouwdeel, op een schaal van 1 tot 6:
- 1 · uitstekend, geen gebreken van betekenis
- 2 · goed, beginnende veroudering
- 3 · redelijk, degradatie is zichtbaar maar de functie blijft intact
- 4 · matig, de functievervulling komt in het geding
- 5 · slecht, ingrijpen is dringend
- 6 · zeer slecht, vervangen is noodzakelijk
In beheercontracten spreken opdrachtgevers vaak een ondergrens af. Een conditiescore van 3 geldt dan als het niveau dat in stand moet blijven. Loopt een bouwdeel op naar conditiescore 4, dan is dat het signaal om onderhoud te plannen. Bij 5 of 6 is uitstel geen optie meer. Omdat de scores per onderdeel worden vastgelegd, ziet u in één oogopslag welk deel van de voorraad aandacht vraagt en welk deel u met gerust hart kunt laten liggen.
Hoe komt een conditiescore per bouwdeel tot stand?
De inspecteur bepaalt de score niet op gevoel. Elk gebrek wordt beoordeeld op drie punten: De ernst van het gebrek, de omvang en intensiteit ervan, en de mate waarin het zich heeft ontwikkeld. Een lichte verwering over het hele oppervlak leidt tot een andere uitkomst dan een ernstig gebrek op één plek. De combinatie van ernst, omvang en intensiteit bepaalt samen de conditiescore.
De lijsten uit de norm maken dat werkbaar. Zij benoemen per onderdeel welke gebreken kunnen optreden en wanneer een gebrek ernstig, serieus of gering is. Daarmee wordt de beoordeling losgemaakt van de persoonlijke inschatting van de inspecteur. Dat is precies wat een conditiemeting bruikbaar maakt: Niet de mening, maar de meting.
Van conditiemeting naar meerjarenonderhoudsplan
Een conditiemeting is zelden een doel op zich. De inspectiegegevens vormen de basis voor het opstellen van een MJOP, het meerjarenonderhoudsplan waarin u onderhoudskosten over een reeks jaren uitzet. De verwerking van de inspectiegegevens gebeurt tegenwoordig meestal in een webapplicatie of beheerpakket, zodat conditiescores, foto’s en kostenkengetallen aan elkaar gekoppeld blijven.
Voor assetmanagement is die koppeling de kern. U weet welke asset in welke staat verkeert, wat de noodzaak van herstel is en wat uitstel kost. Daarmee onderbouwt u budgetten met cijfers in plaats van met aannames, en kunt u meerjaren vooruit plannen zonder dat beheer en onderhoud een jaarlijkse onderhandeling wordt.
NEN 2767 voor groen en de openbare ruimte
De norm is groot geworden in de gebouwde omgeving, maar de methodiek is net zo goed toepasbaar buiten. Gemeenten beheren naast gebouwen ook bomen, beplanting, verhardingen, oevers en speelvoorzieningen. Ook daarvoor geldt dat een bestuur wil weten wat de technische staat is en wat het kost om die op peil te houden.
Conditiemeting groen brengt daar dezelfde systematiek in. Een inspecteur legt per object of vak de conditie vast, volgens dezelfde schaal en dezelfde opbouw van ernst en omvang. Het verschil zit in het vakgebied. Waar een bouwkundige beoordeelt of een voegwerk degradeert, beoordeelt een groeninspecteur of een boomstructuur, een grasmat of een beplantingsvak nog aan zijn functie voldoet. Dat vraagt om vakinhoudelijke kennis van groen én om beheersing van de inspectiemethodiek. Beide zijn nodig, en die combinatie is schaars.
Voor opdrachtgevers is dat een aandachtspunt bij het uitvragen van inspecties. Een conditiemeting van gebouwen laat u niet uitvoeren door iemand zonder bouwkundige achtergrond. Voor het inspecteren van groen geldt hetzelfde.
Wie mag een conditiemeting uitvoeren?
De norm zelf stelt geen eisen aan de persoon die inspecteert. Dat betekent in de praktijk dat de kwaliteit van de uitkomst staat of valt met de deskundigheid van de inspecteurs die u inschakelt. Wie zekerheid wil, vraagt om een persoonscertificaat. Daarmee is aantoonbaar dat de inspecteur is getoetst op de norm en op het vakgebied, en dat die toetsing door een onafhankelijke partij is gedaan.
Groenkeur geeft voor het groene vakgebied het persoonscertificaat Inspecteur NEN 2767 Conditiemeting Groen uit. De gecertificeerde inspecteur is opgenomen in het openbare register, zodat u als opdrachtgever kunt nagaan of iemand het certificaat daadwerkelijk voert. Zo weet u dat de conditiemeting vakkundig en volgens de NEN is uitgevoerd, en dat de uitkomst standhoudt als er discussie over ontstaat.
Veelgestelde vragen over conditiemeting en conditiescores
Is een conditiemeting verplicht?
Nee. NEN 2767 is een norm, geen wet. Veel opdrachtgevers nemen conditiemeting conform de NEN 2767 wel op als eis in bestekken en beheercontracten, omdat het de enige manier is om prestaties over de jaren heen te vergelijken.
Hoe vaak moet u inspecteren?
Voor gebouwgebonden en installatietechnische onderdelen is een cyclus van drie tot vijf jaar gebruikelijk. Voor groen ligt de frequentie hoger, omdat de conditie van levend materiaal sneller verandert. Objecten met een score van 4 of hoger volgt u vaker.
Wat is het verschil tussen NEN 2767-1 en NEN 2767-2?
Deel 1 beschrijft de methodiek: Hoe u meet en hoe u tot een score komt. Deel 2 bevat de gebrekenlijsten die u tijdens de inspectie van het gebouw of object gebruikt. In de praktijk hebt u beide nodig.
Wat levert een conditiemeting mij op?
Inzicht in de staat van uw bezit, uitgedrukt in cijfers die iedereen op dezelfde manier leest. Daarmee verdeelt u het onderhoudsbudget onderbouwd, en voert u onderhoud uit op het moment dat het nodig is in plaats van wanneer het opvalt.